Quizás últimamente hayas oído hablar de nuda propiedad o de usufructo, y es que estas figuras están empezando a ser una opción cada vez más común entre quienes quieren monetizar su vivienda sin renunciar a vivir en ella. Veamos de qué se trata y por qué está en alza.
¿Qué significan exactamente?
- Nuda propiedad: es la titularidad de la vivienda sin el derecho a usarla ni disfrutarla mientras exista el usufructo. El nudo propietario es dueño legal del inmueble, pero no puede habitarlo ni percibir rentas hasta que el usufructo se extinga.
- Usufructo: es una figura jurídica que da el derecho de ocupar y disfrutar de una vivienda sin ser el propietario, es decir, quien puede usar y habitar la vivienda, e incluso recibir rentas.
El pleno dominio se recupera cuando se extingue el usufructo.
Pleno dominio = nuda propiedad + usufructo
Al comprar una vivienda, en realidad se adquiere lo que se conoce como pleno dominio, que está formado por dos piezas: la Nuda propiedad (la titularidad del inmueble, sin derecho de uso), y el Usufructo (el derecho a usar y disfrutar la vivienda)
¿Qué motiva esta tendencia?
Envejecimiento poblacional o necesidad de liquidez: Vender la nuda propiedad brinda un colchón económico sin tener que cambiar de vivienda.
Oportunidad para compradores jóvenes o inversores: adquieren una parte de la vivienda, a precios reducidos, con la promesa de recuperar el pleno dominio en un futuro.
¿Cuánto puede recibir un propietario?
Para entender mejor cómo se calcula el valor de la nuda propiedad y del usufructo, conviene saber que la ley establece una fórmula bastante sencilla, la conocida como Regla del 89:
👉 Usufructo vitalicio = 89 – edad del usufructuario
El resultado se aplica como porcentaje sobre el valor total de la vivienda.
Eso sí, siempre con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
Por ejemplo:
- Si el usufructuario tiene 70 años, el cálculo sería 89 – 70 = 19% del valor de la plena propiedad.
- Si tiene 80 años, el cálculo sería 89 – 80 = 9%, pero como la norma establece un mínimo, en este caso se aplicaría el 10%.
Gastos en la nuda propiedad y el usufructo
Cuando propiedad y usufructo se reparten, también lo hacen los gastos. Aunque siempre se puede pactar otra cosa, la norma general distingue así:
- Nudo propietario: asume los gastos de comunidad (incluidas derramas), las reparaciones extraordinarias y la parte proporcional del seguro del continente.
- Usufructuario: se encarga de los suministros, reparaciones ordinarias, seguro de contenido y responsabilidad civil. El IBI, salvo pacto contrario, también suele recaer sobre él.
En definitiva, la venta de la nuda propiedad se presenta como una alternativa que aporta liquidez al vendedor y oportunidades al comprador, pero no está exenta de particularidades legales, fiscales y prácticas que conviene analizar con detalle. Al final, se trata de comprender bien qué derechos y qué limitaciones asume cada parte: el nudo propietario y el usufructuario.
