Antes de nada, me gustaría dirigirme a quienes hayan fruncido el ceño con la coletilla del título: No, no te preocupes. Esto no va de especulación, palabra tan de moda últimamente, ni de inflar precios artificialmente.
La realidad es más compleja, pero también más honesta: el precio lo marcan la oferta y la demanda. Nadie puede vender por encima del valor de mercado, porque sencillamente no se vende. Y aunque a veces parezca que la gente se ve “obligada” a pagar ciertos precios, lo cierto es que es el mercado quien decide qué se compra y a qué precio.
¿Que los precios están disparados? Puede ser. ¿Que hay formas de contenerlos y no se están aplicando? También. Pero eso ya es otro tema, y tiene más que ver con políticas públicas y planificación urbana que con lo que pide o no pide un propietario.
El propietari@ tiene todo el derecho a querer obtener el máximo precio por lo que es suyo. Pero la clave no está en simplemente pedir más, sino en poner en valor la vivienda, mostrar su potencial y acertar con ese punto exacto en el que conecta con los compradores reales.
Porque sí, se puede aumentar su valor. Pero no inventándolo, sino haciéndolo visible.
¿Cuánto vale mi casa?
Cuando alguien empieza a plantearse vender su vivienda, esta es, sin duda, una de las primeras preguntas que se hace: ¿cuánto vale mi casa? Y claro, no es una pregunta sencilla. No existe una fórmula mágica ni una cifra universal. El valor de una vivienda depende de muchos factores, y entenderlos bien es el primer paso para tomar decisiones acertadas.
Hoy quiero contarte cómo se determina de verdad el valor de una vivienda en Sant Cugat, con intención de ayudarte a saber dónde estás y qué puedes hacer para estar un poco más arriba.
Voy a empezar por decirte que el valor real de tu vivienda no es el que te marca ningún portal, o web automatizada, de esos que te dan un precio en un clic (imagino que ya sabes que eso es orientativo, como mucho). La mayoría se basan en algoritmos que buscan entre precios de viviendas publicadas para la venta y no en precios de cierre, ni en las características únicas que tienen, que es lo que marca realmente el valor de mercado. Esas características, únicas, son las que hacen que el comprador quiera pagar una cifra u otra por ella (aunque sea similar a las de su alrededor).
Y conocer ese valor de mercado real de tu vivienda es el paso más importante en la venta, porque el precio de salida lo es todo.
Y aquí quiero explicarte algo que probablemente también sepas. Una casa puede tener para ti un valor emocional incalculable, por mil motivos, pero un potencial comprador no tiene ese mismo sentimiento. Y es por eso que la valoración inmobiliaria es tan importante: es un estudio objetivo que determina el valor más ajustado a la realidad. El que está dispuesto a pagar un comprador.
También te digo que, tal y como reza el título de este artículo, una vez establecido el valor de la vivienda puedes conseguir posicionarla en el rango más alto, para obtener el mayor precio posible por ella y conseguir una venta más rentable. Te lo explico más adelante.
Factores que influyen en el precio de tu vivienda en Sant Cugat
¿Qué tiene en cuenta una buena valoración? Muchas más cosas de las que se suelen imaginar. Algunas de ellas son:
- La ubicación: No es lo mismo estar en una calle tranquila con zonas verdes que frente a una carretera con tráfico constante. La localización sigue siendo una de las variables que más pesa.
- El estado de conservación de la vivienda: Una casa recién reformada no cuesta lo mismo que una que necesita una actualización completa. Y esto los compradores lo saben. Reformas recientes, instalaciones, acabados… todo suma (o resta).
- La distribución, la altura y la orientación: la luz, las vistas, la funcionalidad… son detalles que marcan la diferencia.
- La superficie útil real: los metros cuadrados bien aprovechados valen más que los metros «vacíos».
- Si tiene extras: ascensor, terraza, plaza de parking, trastero, zonas comunes, jardín…
- El mercado local: La clásica oferta y demanda. Cuántos buscan, cuántos ofrecen, y cómo se mueve el mercado ese mes.
- La economía y las tendencias del mercado: Tipos de interés, confianza del comprador… Todo influye.
Estas son solo algunas de las variables que influyen en el valor de una vivienda. Y, como te imaginarás, cuanta más información tenemos, más preciso será ese valor.
El primer paso es recopilar todos estos datos, tanto de tu vivienda como de otras que se le parezcan y que hayan sido vendidas o estén en venta. Estas son las llamadas viviendas comparables, y forman la base de uno de los métodos más utilizados (y fiables) para valorar un inmueble: el método de comparación.
Ahora bien, una de las claves que hacen que este método funcione de verdad es algo que quizás no hayas escuchado antes: la homogeneización de comparables.
Y aquí está la gran diferencia entre una valoración profesional, presencial, y otra automatizada hecha por un algoritmo en una web: las herramientas automáticas no tienen en cuenta estas características únicas que marcan la diferencia en el precio real. Solo una valoración hecha con criterio y conocimiento local puede tener en cuenta esos detalles que realmente marcan la diferencia en el precio final.
¿Qué es la homogeneización (y por qué es importante)?
Cuando se hace una valoración profesional, no basta con encontrar pisos similares y anotar su precio. Como te he comentado antes, cada vivienda tiene características que la hacen más o menos atractiva: la luz, la orientación, si tiene ascensor, si está reformada, etc. Y todas esas diferencias afectan directamente a su valor.
La homogeneización consiste en ajustar el precio de esas viviendas comparables para que podamos analizarlas en igualdad de condiciones.
Es decir, se corrigen las diferencias relevantes entre esas viviendas y la tuya, para hacer una comparación más justa, más precisa y más representativa del mercado.
¿Cómo se hace?
Se aplica un pequeño porcentaje de ajuste a cada característica que no coincide. Es lo que llamamos coeficientes de homogeneización. Por ejemplo, y en términos generales, ya que realmente el ajuste se aplica característica por característica, si una vivienda comparable está en mejor estado que la tuya, se le resta un poco de valor para igualarla en condiciones. Y si está en peor estado, se le suma.
De esta forma, conseguimos saber qué precio por metro cuadrado tendría esa vivienda si fuera exactamente igual a la tuya, en base a su precio de venta (o el que tiene publicado) y sus metros cuadrados. Así, al ajustar varias comparables, obtenemos un valor más realista para la tuya.
Cabe decir que no todos los aspectos se ajustan igual ni tienen el mismo peso. Y tampoco es un cálculo automático ni una fórmula estándar, sino un análisis que mezcla datos, sentido común y criterio profesional.
¿Y qué puedes hacer tú con esta información?
Aunque no vayas a aplicar estos ajustes tú mism@ (porque requieren acceso a datos reales de mercado, como las ventas realizadas en la zona, entre otras cosas), entender cómo funciona si te puede ayudar a distinguir cuándo una valoración está bien fundamentada… o cuándo simplemente te están dando un número sin base real.
Y, sobre todo, te da claridad: tu vivienda no se valora por intuición, ni por lo que tú necesitas obtener, ni por lo que piden otros. Se valora por lo que está dispuesto a pagar un comprador real, teniendo en cuenta todo lo que tu casa ofrece… y también lo que no.
El resultado es un valor objetivo y actualizado, que te permitirá fijar un precio de salida con estrategia y, desde ahí, trabajar para sacarle el máximo partido posible.
Vamos a por la segunda parte del título. ¿Se puede aumentar el valor de tu vivienda?
La respuesta es sí, se puede. Y para conseguirlo, existe una herramienta maravillosa, con eficacia demostrada: el Home Staging.
¿Y qué es el Home Staging?
Es una técnica de marketing inmobiliario que prepara tu casa para la venta, potenciando lo mejor de cada espacio. Sin obras, ni reformas costosas.
¿Por qué funciona?
- Mejora la percepción: Los espacios se ven más amplios, más luminosos y más acogedores.
- Resalta lo mejor: Y simplemente disimula lo que no suma.
- Aumenta el valor percibido: Un piso cuidado transmite calidad. Y la calidad, se paga.
- Ayuda a enamorar al comprador: Las decisiones de compra se toman con la vista… y con el corazón.
- Reduce el tiempo en el mercado: Una vivienda bien presentada se vende antes. Y cuanto antes, mejor precio.
- Minimiza las objeciones: Al comprador le cuesta menos imaginarse viviendo allí… y eso elimina barreras.
Es importante mencionar que no supone un aumento en el precio en todos los casos, pero sí consigue evitar prácticamente todas las negociaciones a la baja.
Puedes conocer más sobre mi servicio de Home Staging [aquí], o leer este artículo en el que encontrarás información más amplia: Home Staging, o cómo vender tu casa rápido y al mejor precio.
¿No te importa invertir para ganar más?
Entonces puedes dar un paso más: el Relooking.
Es el siguiente nivel del Home Staging, sin necesidad de hacer una reforma integral. Se trata de arreglar desperfectos, pintar, cambiar el suelo o los acabados… pequeñas mejoras que consiguen dar un aire nuevo a los espacios.
¿El objetivo? Que el comprador no vea trabajo pendiente. A la mayoría le asustan las reformas. Por eso, cuanto más lista esté la vivienda para entrar a vivir, más interés genera… y mejor precio se puede conseguir.
Entonces, ¿Qué puedes hacer para conocer el valor de tu vivienda?
Ahora que entiendes un poco mejor cómo funciona la valoración, aquí tienes una fórmula sencilla para empezar a moverte con confianza:
- Observa el mercado local. Aunque no siempre es posible acceder a datos de viviendas ya vendidas, puedes fijarte en las que están publicadas y que sean similares a la tuya para hacerte una idea aproximada. Eso sí, ten en cuenta que el precio que ves publicado suele ser una referencia inicial, no siempre el precio final de cierre.
- Ten en cuenta las características de tu vivienda. Estado, metros útiles, orientación, extras como parking, terraza o piscina comunitaria… todo suma (o resta).
- Consulta a un profesional. Un experto no solo compara, sino que también homogeneiza, ajusta y afina el precio al céntimo para que sea lo más realista posible.
Y recuerda: esas webs con valoradores automáticos pueden ser útiles para tener una orientación general, pero suelen mostrar un rango muy amplio y rara vez aciertan con el precio real de venta.
¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda de verdad y cómo sacarle el máximo partido? Hablemos, sin compromiso. Juntos podemos encontrar la mejor estrategia para que consigas el mejor precio.
